Le piattaforme di real estate crowdfunding, a partire dalla loro diffusione nel 2012, a livello mondiale hanno raccolto una cifra che sfiora i 12 miliardi di dollari (circa 11 miliardi di euro). Il 60%, circa 7,4 miliardi, sono stati investiti negli Stati Uniti, 1,75 in Europa e una quota analoga nel resto del mondo. Il numero di operatori mostra come il mercato americano sia più maturo e meno polverizzato del nostro, dal momento che gli Usa coprono la fetta più grande del mercato con circa 38 operatori, mentre in Europa se ne contano già 58. Sempre a livello mondiale, il 45% delle piattaforme è di tipo lending, il 30% equity, il 19% è di tipo misto (ibrido), mentre una quota residuale, attiva specialmente in Cina, non ricade in queste definizioni per via di particolarità proprie del mercato asiatico.
Questi sono solo alcuni dei numeri contenuti nella ricerca Real Estate Crowdfunding-Report 2018, redatta dal dipartimento di Ingegneria gestionale del Politecnico di Milano insieme al gruppo Bertoldi, proprietario della piattaforma Walliance. Una ricerca dettagliata che fa il punto non solo sul numero dei soggetti attivi, ma anche su modelli di business e prospettive future. Ma che in modo particolare, come mostra la tabella, evidenzia un dato su tutti: il crowdfunding immobiliare rende, bene, con tassi compresi tra il 5% e oltre il 10% effettivo per progetto (il 13% nel caso dell’italiana Walliance). Ecco perché tanto successo.
E l’Italia, quale ruolo gioca? I dati mondiali sono aggiornati all’anno scorso, ma il consuntivo italiano arriva fino al primo semestre 2019. A quella data, le piattaforme di casa nostra avevano raccolto 435,6 milioni, pari a circa il 3,6% planetario. Eppure la crescita è significativa considerando che 206 milioni sono arrivati nel solo periodo luglio 2018-giugno 2019.
«Un dato interesse è che finora il 100% dei progetti proposti in Italia abbia raggiunto il target di raccolta. I risparmiatori italiani hanno sempre mostrato familiarità e predisposizione verso il mattone» ha notato Giancarlo Giudici, professore di Corporate finance alla School of management del Politecnico milanese. «Gli spazi per un’ulteriore crescita sono significativi, sia in termini dimensionali sia come diversificazione dei modelli. Ad oggi, la tipologia delle operazioni è abbastanza standardizzata: il capitale raccolto viene utilizzato come leva complementare nel budget di finanziamento, quasi sempre nel residenziale e con un termine predeterminato. Nel futuro è probabile che assisteremo a modelli più variegati, destinati a finanziare anche infrastrutture, aree industriali e operazioni di efficientamento energetico» ha aggiunto Giudici.
Ma per i risparmiatori si aprono anche altre possibilità , frutto di rapidi cambiamenti normativi, per quanto esempi concreti ancora non ne esistano. Oggi, infatti, il Testo unico della finanza permette ai portali di equity crowdfunding, che sono registrati presso un apposito albo Consob, di ospitare campagne che abbiano a oggetto strumenti finanziari di debito, come obbligazioni, quindi in sostanza di finanziare progetti immobiliari non soltanto proponendo l’acquisto di quote di una società veicolo, ma quote di bond.
Il futuro, però, non è privo di incognite. Le raccolte vanno bene, ma si tratta sempre di capitale di rischio e spesso non mancano gli intoppi. Un portale come The House crowd (misto equity/lending), attivo in Gran Bretagna dal 2012, finora ha finanziato 360 progetti, raccolto la bellezza di 113,5 milioni di euro, ma ha collezionato anche 76 progetti finiti in default. Questo non significa che i sottoscrittori perdano i soldi, ma si considera default quando supera per più di 6 mesi la scadenza prefissata per il rimborso.
A livello comunitario, si sta mettendo mano a un’armonizzazione delle leggi, con il duplice obiettivo di proteggere gli investitori, ma anche di permettere più agevolmente operazioni cross-border, ossia piattaforme di uno Stato che offrano investimenti in altri. Inoltre, è necessario che il mercato sia popolato da piattaforme solide. «Tra gli osservatori è legittimo qualche dubbio sulla capacità di tenuta di tutti gli operatori - secondo Giacomo Bertoldi, ceo e funder di Walliance- da questo punto di vista è lecito dunque aspettarsi fenomeni di aggregazione tra player».
di Adriano Lovera, Il Sole 24 Ore